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高力香港翟聰：大額投資物業上半年蝕讓比例增
【明報專訊】本港5月零售業總銷貨價值臨時估計為305億元，按年下跌11.5%，差過市場預期，商舖市場因此面對多大困境呢？高力香港資本市場及投資服務主管翟聰在專訪中表示，今年以來截至上月19日，1億元或以上成交的投資物業只有26宗，成交額僅102億元，比去年上半年的123億元下跌近兩成，當中屬銀主出售或業主蝕讓的佔11宗，比率高達42%。向前望的話，他期望租金下跌及息口高企等不利因素淡化，否則借貸比率高的業主下半年仍會面對頗大減價求售壓力。
美國聯儲局於2022年3月開始大幅加息5.25厘，聯邦基金利率上端於去年7月高達5.5厘至今，由於本港實行聯繫匯率，期內港息亦跟隨美息上升，高力香港翟聰在專訪中表示，有見於本港出現高息環境，加上不論商舖、寫字樓或工廈單位租金均有回落壓力，料借貸比率高的投資者面對頗大沽貨壓力，因此集團去年第二季成立「物業重組部」，幫助銀行或財務公司出售銀主盤完成貸款收回過程（Recovery Process）。
料今年大額投資物業成交額續跌
翟聰表示：「投資者把物業抵押予銀行獲取貸款後，如果無法如期償還貸款被銀行收樓，物業變為銀主盤須在市場出售，銀行便可以交由我們處理，例如去年第四季我們便把屬銀主盤的天后銀座式商廈金輪天地以5.5億元出售予本港老牌家族。」
翟聰指出，該行將商舖、寫字樓、工廈、酒店及全幢服務式住宅歸類為「投資物業」，而今年截至上月19日，1億元或以上的投資物業累積成交額僅102億元，比去年上半年的123億元下跌近兩成，令他預測相關金額去年跌至372億元的多年低位後（見圖），今年仍會繼續下跌。
「困境資產」比率增 反映急求售者眾
跟着翟聰談到何謂「困境資產」（distressed asset），他指出：「銀主盤當然是困境資產，另一種情况是即使未去到銀主盤，業主等錢使或希望降低借貸比率故減價放售，減價減到一個地步就算蝕錢都要轉手，這也算是困境資產。」他續說，在今年截至上月19日，本港1億元或以上的投資物業的成交額102億元，涉及宗數為26宗，當中「困境資產」佔11宗，比率高達42%，屬多年來高位，反映市場急於求售者眾多。
租金跌要求回報率升 估值挫
為何近月本港投資物業市場會出現這麼多「困境資產」呢？翟聰表示，目前甲級商廈或一二線地區街舖租金已普遍從高位回落三成至六成，而貸款利率卻上升逾倍到7厘至8厘，令借貸比率高的業主面對相當困難的情况。
他舉例：「假設某一投資者幾年前在高峰期以租金回報率3厘買入某一舖位，當時向銀行貸款息率亦是3厘，他買入舖位是博升值，希望等升值期間以租金來向銀行支付利息。幾年後的今天該舖位租金下跌一半，而他向銀行貸款息率卻升到7厘至8厘，所以現金流便出現好大問題，令他急於或被迫出售舖位向銀行還債。至於售價方面，需要以已從高位下跌五成的租金，再以市場最新的5厘、而非他當年買入時的3厘租金回報率來估值，這樣的話，你可以計算該物業估值下跌多少。」
港銀存款逾16萬億 倘減息或流入樓市
翟聰總結，隨着本港去年以來走出疫情、經濟復常、旅客重臨，四大核心區一線舖位空置率已經由2022年第二季的17.8%回落至今年第一季的12.1%，相關租金期內亦有溫和上升，若此情况持續，可望緩解物業投資者的壓力。另外，雖然今年4月本港銀行存款總額按年增長逾2%至16.6萬億港元，但逾半屬定期存款，未有流入投資市場，他期望隨着本港下半年開始跟隨美國減息，息口回落會令房地產市場轉活：「下半年肯定會有更多銀主盤陸續浮現在市場，我覺得當息口慢慢減低的時候，就一定會刺激成交。」