房租偏高撐起通脹 礙美聯儲減息

明報記者 鄭智文

綜合報道：《華爾街日報》、《紐約時報》、美聯社、CNBC、Business Insider

美國4月份按年通脹報3.4%，過往較波動的兩個項目食品、能源通脹均見溫和，其通脹分別為2.2%與2.6%，離美聯儲的2%目標不遠。不過，主要住宅租金通脹率高達5.4%，較食品、能源項目高出一倍有多；若扣除住屋通脹及權重，整體通脹會跌至約2.3%。

倘扣除住屋通脹 整體通脹跌至2.3%

美聯儲主席鮑威爾形容房租「令人費解」，因新租賃公寓指標顯示租金不太上揚，該數據回軟，卻未納入政府當前指標中，反而現時房租指標反映了續租並加租的情况，促使房租通脹率偏高。鮑威爾指出，政府指標理應反映房租增長放緩。芝加哥聯邦儲備銀行行長Austan Goolsbee亦抱怨過，住宅表現不似預期，他相信往後表現會如願，否則美聯儲不容易將整體通脹降至2%。

業主分批加租 早年漲幅仍反映在近期數據

市場熱議美聯儲在遏制通脹路上已走到「最後一里」，只是住屋通脹仍然堅挺。據Zillow數據，近年美國房租升幅最急是在2021至2022年間，兩年內累漲23.9%，2022年2月升幅最誇張，按年大漲15.9%，因為當時在疫情下對住屋需求上升。到今年4月份，美國所有類型的房租按年升至3.6%，增速遠較疫情時放緩。

到近期新租出物業的租金升幅已經較兩年前大幅放緩，只是房租通脹依然高企，意味房租通脹與租盤市場價格不同步。舉例說，租金在2021年飈升，但不是所有租住單位的租金即時調整至市價，業主要逐步把單位一批一批地上調租金，於是早年的租金漲幅，緩慢地浮現到官方的住屋通脹數據上。不過，房租不是唯一滯後的數據，兩年前的汽車保險、醫院服務等項目漲價，仍反映在近期通脹數據。研究機構Inflation Insights創辦人Omair Sharif形容，這不是「最後一里」，而是「最後一次滯後」。

雖然新租出住宅的租金升幅已大幅放緩，但早年的升幅仍在推高近期物價指數。《華爾街日報》綜合經濟師意見，住屋通脹早晚會反映新租賃市場兩年前開始的價格放緩，但由於按揭利率高企，令更多租戶選擇續租而不置業，即使新租約的租金回落，亦要較長時間才能反映在整體通脹上。

本來市場預測去年至今年間大概已經將早年租金升幅反映完，然後住宅成本及整體通脹會相應回落，然而新舊租金的交替期比想像長得多，令數據滯後時間更長。《華爾街日報》指出，今日報告中的租金變化，其實是發生於6至9個月前。鮑威爾也承認，滯後時間比他們當初所想的長，預料高息政策要更長時間才見效，聯儲局未來按兵不動的可能性更高。

發展商加推租盤 料房租將降溫

由於租務市場暢旺，發展商也加緊建設更多單位。去年多達9.3萬個單戶住宅租盤落成，按年增39%，建設步伐有望延續至明年。外媒估計，隨着更多供應推出，有望消化租盤需求，為房租以至整體通脹降溫。

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