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新地香粉寮地補價12億 每呎2328元 不足1個月共23億連吸3幅新界地 料可建2080伙
【明報專訊】籌劃近20年、新地（0016）旗下沙田大圍香粉寮項目，新近完成12.13億元補地價，以可建樓面52.1萬方呎計，每方呎樓面補價約2328元。連同上月以6.19億元中標同區小瀝源源順圍住宅官地，以及逾5.1億元就粉嶺北第10區地皮完成換地協議後，新地於不足1個月內，連吸3幅新界地，共涉逾23億元，可建樓面近100萬方呎，預計可建2080個住宅單位（見表）。
新地回覆本報查詢時表示，香粉寮地皮的發展難度高，將額外增加項目的發展成本，而集團需負責擴建連接項目的道路、鞏固斜坡、優化排污系統等，發展項目技術要求高於一般項目，將額外增加項目發展成本。因應施工需時，項目預計2031年落成。上述地皮位於香粉寮新村及城門河旁，鄰近變電站，地皮面積42.3萬方呎，可建樓面52.1萬方呎，補地價金額12.13億元，折合每方呎樓面補價約2328元，預計興建約1200個住宅單位，其規模與位於港鐵大圍站旁的名城1期相若，該期物業涉約1360伙。
新地指發展難度高 1200伙擬7年後落成
翻查資料，新地早在2007年已購入香粉寮一帶的地皮，並向城規會申請，至2010年獲城規會批准分兩期發展，可建5幢樓高26層住宅大廈，提供816伙、平均面積約688方呎住宅單位，涉約52.1萬方呎，並隨即與政府磋商補地價。因應當時市場對住宅單位的需求，新地2014年向城規會提出「縮則」發展，調整單位數目至1325伙，較舊方案大幅增加509伙或62%，每伙平均面積則由原先的688方呎，縮減38%至424方呎，總住宅樓面不變，方案最終獲批。
10年前申請「縮則」批建1325伙
事實上，新地在沙田大圍一帶擁有多個發展項目，鄰近香粉寮項目有壹號雲頂及曉翠山莊，兩個項目同屬低密度住宅，樓齡分別為16年及29年，目前成交呎價約1.5萬及1.3萬元。同系正在推售的新盤、位於沙田半山多石街的瓏珀山，正以現樓形式推售，目前成交呎價介乎約1.6萬至2.5萬元水平。
上月初，新地以6.19億元中標沙田小瀝源源順圍住宅官地，鄰近港鐵第一城站，享交通之便，可建樓面逾15萬方呎計，每方呎樓面價3952元，屬市場預期內，較萬科香港及永泰地產（0369）2022年9月以每方呎樓面地價8802元低55%。新地副董事總經理雷霆曾透露，區內舊樓較多，換樓需求大，擬建中小型單位，料總投資額約20億元。至於上月底，新地透過傳統補地價方式，完成北部都會區內的粉嶺北第10區地皮換地協議，地皮鄰近同系的奕翠園，涉逾5.16億元，惟此換地協議屬首階段、由新地持有約30.81萬方呎的補地價金額，該集團尚要興建公共設施，涉2.678億元的建築費用，即換地成本共逾7.8億元，折合每方呎約2500元。