【久利生專欄】美團樓市領先指數創新高

當然覆蓋面同滲透率是兩碼子事，服務覆蓋可以半年內完成，但使用質素則要長時間才能夠完善。作為試點，旺角與大角咀又是兩個什麼概念？如果看成是focus group，可能一般香港人會較易理解旺角的所謂試點，認為此舉也是順理成章，但筆者首個反應則是問：為什麼會選大角咀？旺角反過來其實只是「陪襯」？

筆者寫過《美團吃喝完成 港股再去換落》一文，指「港漂市場仍有一定存在價值，例如內地國際學校據講很缺教師，只待通關，不少家長都考慮安排子女來香港就學，相信不少高端精英也會想過來，到時他們的起居飲食，都叫美團。」可能提供了些許線索及背景。

這可能便是美團香港的選擇邏輯？大角咀（南昌-奧運-九龍站）而非油尖旺樓市的縮影，特別是前兩者在通關後交投便很有活力，雖然熱賣一手新盤可能在其他地區，但該區前後十年八年以新帶舊所形成的配套，由起居帶動了飲食需求，變成潛在港九螺螄粉生活圈之一。

美團推出「十億激賞」計劃極力吸客，當中包括餐飲優惠、免運費等，其實說穿了即是燒錢，同時亦將為合作餐廳帶來流量及營銷資源支援。旺角及大角咀作為首階段試點「人口密集」，甚至是「用戶-食肆-快遞員」數據集中的理想試驗田。本欄預期，接著先行先試的地區會是將軍澳/康城及沙田/大圍（單挑第一城鎖車隊！）。

再進一萬步，美團往後待時機成熟甚至大可於香港推出「美團樓市領先指數」（剛推出肯定是年內新高），單憑種種外賣叫送大數據便可得出香港各區樓市（北水）支撐租買的直接另類指標，因為叫餐活躍度肯定準過目測空置率，事必大受買賣雙方甚至是地產代理歡迎及follow。

自問並非樓市專家（其實有邊個係？），但近日讀到前花旗星級樓市分析員蔡金強指，全球樓市根本面對共同問題，目前不宜投資，認為其所言甚是。蔡兄過去十多年帶領花旗屢次獲獎，看來仍然有先見之明。

花旗上周報告指，自 3 月下旬即差不多通關以來，本地住宅交易量一直在走弱，這一輪復甦只是短暫持續，令市場感到非常驚訝。每周二手交易量已連續兩個月處於低位，或是香港樓價可能重回下跌趨勢的跡象。

花旗4月將住宅評級下調至「中性」，原因是首季度房價上漲過快（上漲 7%），令部分潛在買家有所猶豫；小陽春旺季過後，二級市場減速快於預期；定價低於預期的大量新盤發布。

據報年初花旗曾預期樓價全年可升5%，最新只預計將持平，即今年第 2 至第 4 季度房價下跌約 7%。這相信也考驗其他早於首季尾急不及待睇好的大行，指復蘇速度比預期快得多、樓價早已觸底，更「預計樓價將在 2023 年增長 8%，2024 年再增長 4%」，即收復2022年大部分失地。

當然樓市自有其起跌，所謂「美團樓市領先指數MPL」也屬市場噱頭居多（剛推出肯定是年內新高），但類似數據多少能夠提供得到像通關後、特別是高才通及派港之類計劃的「新香港人」客源盤路。當然前提是他們都只叫美團，此外疫情後市面已回復，加上不少內地超市、百貨、食品、餐廳都有攻（供）港，不用再叫外賣，MPL大打折扣。

美團周四公布首季業績，券商估計線下業務將恢復，首季受去年初就地過年致外賣需求旺盛，形成高基數效應；及今年1月新冠及春節前後勞動力返鄉造成一二線城市消費人口和騎手數量顯著減少影響。其後隨著返工返校，外賣訂單量恢復態勢明顯；預計3月按年增長進一步提速至20%以上。

正所謂「千萬孔乙己 經濟彈不起」，不論是什麼地方，都要搶企業又搶人才，特別是畢業生，本港失業率雖然只有3%，但廿歲出頭的年齡層數字向來較為突出。職業無分貴賤，會否跟隨而出現碩士生送餐？隨著美團加入，外賣平台再度進入三國大混戰，Foodpanda、Deliveroo戶戶送，競爭激烈程度足以擦出酷熱警告，但到時速遞員可能更加無機會休息。

久利生