沽空機構GMT︰恒大多年來虛增收入 2021年已累虧萬億

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沽空機構GMT Research再次狙擊中國恒大（3333），指恒大早前遲遲未公佈2021年年報，最近才刊發出2021年年報，明顯地大幅誇大了收入和盈利，且已可能誇大很多年。與一些人的想法相反，恒大並非流動性收緊或疫情觸發內地樓市低迷的受害者，而是其根本從未盈利過。

GMT指，恒大多年來虛增收入和利潤，在2021年，恒大對其物業銷售收入的確認方式進行了重大調整，此前恒大指客戶在「獲得專案竣工證書或業主佔用權」時確認收入。這措辭與包括碧桂園（2007）在內的其他內房商相似。但在新核數師下，恒大改變了對其過去做法的描述，讓其收入是在「客戶接受物業或根據銷售合同被視為物業已經獲得客戶接受（以較早者為准）時確認收入」，做法明顯較以往激進。

而且值得注意的是，這條款中並無提及物業是「已交付」或「已完工」，被視為接受即可。在此基礎上，恒大又額外增加一個收入確認條件，以「獲得專案竣工備案證或交付業主使用作為收入確認的額外條件」，而竣工證是向購房者交付房產之前的必要條件。

在 2021 年之前，恒大似乎已在一些情況下，在物業交付前，甚至在物業完工前，就已將全部收入全額入帳。對於此額外要求，恒大以其「逐漸陷入流動資金困難」為由提出，但此表明恒大可能沒有資金來完成其已計入收入和利潤的房地產項目。

恒大這樣改變會計政策，原應追溯至以前各期的財務資料，並進行調整。但恒大卻聲稱無法這樣做，因為有大量員工離開了集團。因此，只從2021 年開始適用這些變化，並調整了當年的期初餘額。

這樣的收入確認變化對恒大的財務產生了重大影響，導致之前入帳的6,640億元人民幣收入和 1,020 億元人民幣淨利潤被轉回，相當於恒大自 2004 年以來全部收入的 27%，以及累計淨利潤的 38%。

GMT指，上述變化亦令恒大的銷售在滿足新的確認條件時，可以再度入帳。恒大目前的大部分收入可能是已重新確認的銷售收入。

除了在 2021 年初的 1,020 億元人民幣利潤逆轉外，恒大2021年度全年錄得淨虧損達6,860 億元人民幣，並在2022 年度和 2023 年度中期分別虧損 1,260 億元人民幣和 390 億元人民幣。

GMT認為，2022 年和 2023 年上半年分別虧損人民幣 1,260 億元和人民幣 390 億元，這主要是資產減值的結果，尤其是開發物業。計及收入確認變化的影響，相信自2021年開始，恒大已累計虧損近萬億元人民幣，達到驚人的 9,540 億元人民幣，相當於 2020 年底恒大總資產的 41%，截至2020年底的集團累計淨利潤 2,680 億元人民幣的約四倍。

GMT直言，認為恒大已資不抵債，因為其資產價值低於負債，該公司的離岸債券在結構上從屬於其在岸負債，亦面臨化為烏有的風險。

恒大只有通過不斷增加借款才能維持下去，但已經有跡象表明，恒大的一些資金來源已枯竭，要準確預測債權人何時會關閉水龍頭是不可能的，但在某些時間，公司會變得太大而無法融資。

此前，市場已有質疑恒大更改2021年度業績審計準則，指集團提前確認銷售收入，提前確認利潤，以提前向股東分紅等。