人行上周五宣布多項救樓市政策後,市場對於政府收儲庫存等招數寄予厚望,國際評級機構標普董事兼大中華區房地產分析團隊陳令華表示,認為收儲庫存作保障房可能會出現「錯配現象」,因為庫存主要集中在一些沒有需求的城市,但保障房的需求卻在高線城市,相信若政府收儲低線城市的庫存,開發商願意以較低價格出售,但在高線城市收購開發商「最值錢的東西」到底以甚麼價格或結構,認為仍然難以估計。
市場上周憧憬中央救市下,民營內房股集體暴漲,不過標普卻指出,國家仍然堅持「房住不炒」的主要基調,不代表不幫助高槓桿內房,但已出險的企業能受惠的「量」則難以估算,因為如之前項目白名單等政策都有特定條件,如果是出險企業或是項目看不到需求的,加上現時出險企業手頭上多為已售未完工項目,而非收儲目標的「已峻工、未售」項目,相信均難以享受到政府幫助。
截至今年三月底全國商品房待售面積達到7.48億平方米,若要回到2018年5億多平方米的較健康水平,需要消耗達2億多平方米,而暫時難以估計收儲價格、城市分佈等,僅能估計所需資金約1.7萬億左右。
去年內地出台「三支箭」放開民營企業的股權、債券、信貸融資,但標普指出,民企融資「確實沒看到明顯案例」,像國企仍能在境內發行無抵押債券,但民營企業基本上做不到。雖然有開發商打算進行股權融資,但實際做到的沒多少,股權投資人對行業信心比較脆弱,若能成功做到,對企業流動性、信用狀況都有正面幫助。
不過標普表示,相信民營企業仍有生存空間,認為政府還是希望有民營企業能提供產品及服務,但民企面對的融資及市場環境不較國企具有優勢。
至於行業最壞情況是否已過去,標普表示,雖然重磅政策出爐,但落地需時,故預2024年全國商品房銷售額只在10萬億元左右。而中國開發商今年境內外到期債務預計約5800億元人民幣,6成境內及4成境外﹔相信企業違約潮已經到頭,明年趨穩定,但成功重組的企業少之有少,銷售所得資金亦受到監管﹔而此前只進行債務展期的企業,差不到又到期了,故相信今年或是展期或重組的大年。標普強調,債務延期並不能解決問題,在市場沒復甦下,以買時間方式拖延,沒有改善資本結構,可能還要面臨退市,而債權人多不接受非流通公司的債轉股,將令其可重組的方案更少。
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