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花旗：聚焦住宅及涉龐大資本開支發展商表現落後 新世界恒地表現受壓
花旗發表最新題為「香港地產：尋求一持續的現金流模型」的報告指，香港地產股面對較弱的地產市場拉長下的自由現金流之波動性，及派息意圖，已經變成他們今年選股的關鍵要素。其認為，那些能夠提供高度自由現金流可視性及穩定派息前景的股份會跑贏。至於聚焦於住宅而面對龐大資本開支，及處於高槓桿的發展商，則會表現落後。在眾地產股中，該行認為新世界發展（0017）及恒基地產（0012）會在這個選股條件下表現受壓。其同時將九龍倉集團（0004）及港鐵（0066）的投資評級，由「買入」降至「沽售」。
該行指，今年在自由現金流及派息意願這兩項選股要素下，維持對今年香港地產股悲觀的看法。在過去幾得月，市場共識大部份變成負面的看法。其給予住宅類地產股減持評級。在見證樓市自2023年頂峰下跌12%的情況下，其展望今年樓市會在新盤出現更進取的劈價情況下，加上高息環境持續下，會再下跌10%。經過連續兩年新盤首輪銷售的情況，每年約售1萬至1.1萬個單位，相比2024至2026年估計每年平均有2萬個新單位落成下，其相信，發展商將要面對現實去減價促銷。在中港經濟前景暗淡，樓市需求繼續保持疲弱。
在零售相關的地產方面，花旗稱，相信人民幣匯率會是驅動恢復通關後香港零售業的銷售方向之關鍵動力。自人民幣自去年5月起出現貶值壓力，加上有較多港人北上消費，反而較少內地遊客訪港，已見令到近月的零售表現令人失望。不過，隨著美國息口見頂在望，人民幣匯率趨向穩定，料圍繞零售業的負面因素將自今年第二季起完結。在溫和的通脹，及奢侈品因應最新匯率變化作潛在的價格調整，其料香港的零售租金在今年會有5%增幅。其更給予香港零售的收租類地產商「優於大市」評級。
至於寫字樓，其予相關發展商差於大市的評級。該行稱，由於市場需求疲弱，預租率表現欠佳，加上2022年及2023年陸續有新商厦落成，致香港整體甲級商厦到去年11月份時，空置率增至12.9%。在預料2024至2026年的新商厦落成持續高企，平均每年新增205萬平方呎，相信在疲弱的經濟前景下，新增需求會低於新增的供應，料持續令今年的空置率增加。整體而言，中環的寫字樓自2019年高峰下跌30%後，其預期寫字樓租金還會有另外5%跌幅。
在選股方面，花旗除了預期新世界及恒地的表現受壓，亦指出領展（0823）、九龍倉置業（1997）、置富產業信託（0778）、置地控股、希慎（0014）、恒隆地產（0101）及嘉里建設（0683）的現金流轉為負面，但是股價會取決於管理層的派息意向，其最終給予該等股份「買入」評級。
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