moneymonday
指數/外匯
明報APP

即時財經新聞

【久利生專欄】港寫字樓賺好多錢,不能太苛求

減息有利投資回報,港股終現小奇蹟日,地產股其實早已先行,但降P幅度超出預期仍推升不動港樓,更不知道寫字樓後市如何。據報匯控在本港商業地產貸款違約達32億美元,激增4.56倍,便略知一二。

最新發表的《全球金融中心指數》報告,紐約排名全球第一,倫敦排名全球第二,香港超過新加坡重返全球第三。但如果用寫字樓價值來量度,又會得出什麼結果?

先講結論,香港商廈價格高於新加坡的情況即將改變,後者寫字樓市場相對穩定,使國際投資者更傾向於「捨港取星」。但好消息是,這個亦可能預示香港寫字樓有望見底。

多年以來,市場共識是香港商廈是貴過新加坡。根據1995至2024年的平均數據,香港甲級辦公室市場的資本價值(capital value)超過新加坡核心商業區(CBD)甲級辦公室48%。

但根據JLL的預測,新加坡CBD甲廈的價值將超過香港,預計在2025年高出9%,甚至在2026至2028年期間,超出16%至19%。這也「得益」於自2018年9月的高位以來,香港的寫字樓價值下降了多達42%。

新加坡CBD的甲級寫字樓價值,曾經有兩次爬過香港頭,分別是在2003年和2008年,香港正經歷「SARS」和全球金融危機,兩段時間本地寫字樓市場都遇到重大壓力。而兩次香港都在12個月內,就扭轉了與新加坡之間的差距。

優質寫字樓項目完工,可以幫助市場進一步了解。2003年,國際金融中心IFC二期的pre-lease前後用了一年半,當時正值「SARS」爆發。等出租率達到七成左右,整體辦公室市場便穩定下來。

如今城中兩大項目——The Henderson和長江中心二期(也在香港CBD的中環)的情況將最為關鍵,兩幢超甲廈的預租幾時可以達到70%?這可能為香港寫字樓市場的轉捩點的開始。至於市場是否已經意識到這一點?滙證認為還未。 

我們的傳統智慧是,香港的商廈是亞太地區最貴的。根據Savills的數據,到2023年底,香港在全球城市中的淨有效成本(包括寫字樓租金和裝修成本)排名第二,而新加坡則排名第七。

但與香港相比,新加坡的office market似乎有更好的供求平衡。其穩健的租金趨勢意味著寫字樓的資本價值可能會保持穩定,並在美國減息周期中受益。

雖然其空置率今年試過由第一季度的5.3%,上升至第二季度的7.7%,但仍遠低於香港的13.6%。在過去的周期中,新加坡經濟受益於減息約有一年的時間滯後,這有助於推動商廈需求。

自2010年以來,香港甲級寫字樓(CBD及重點區域)價值佔GDP的比重平均為94%。在2017年甚至超過了經濟規模,並在2018年見頂達到117%。在2023年,這個比例回落至「僅僅」75%,即接近2010年的水平(73%)。

筆者也同意,這個情況不大可能在短期內大幅改善。香港寫字樓市場的資本價值在未來一至兩年還要進一步調整。儘管減息周期可能會緩解一部分租賃壓力,但寫字樓供過於求將繼續對其估值構成壓力。

單計CBD甲級寫字樓價值約佔香港整體甲廈價值的40%。在2018年見頂時,其價值仍相當於「半個香港」的經濟規模;在2023年,這個比例降至28%,低於40%的長期平均水平(2010年至今)。

新加坡的辦公室市場則更加穩定。自2021年以來,其CBD的甲級寫字樓價值佔當地GDP介乎15%至17%之間,而其長期平均水平為17%(2010年至今)。自2017年以來,其寫字樓價值和GDP兩者大致呈上升趨勢(直到2020年GDP才出現下降)。

以上見底分析,茶餐廳老闆可能聽不懂,但身為博士級數不可能不明白。為何一直看好後市,卻在減息後不久,便急著叫代理開file放售上環商廈全層,而不願持貨多一兩年,等香港寫字樓轉勢,可能真的是「已經賺好多錢,不能太苛求」。

久利生