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【專欄】李曉佳：商戶業主銀行的鬥獸棋
經過包括政府、商界及其他各界人士過去半年戮力「召喚」，「慘過SARS」的時刻終於降臨，武漢肺炎爆發後，不但來港旅客幾近絕迹，連已習慣在示威中生活的香港人都不敢外出，留家抗疫。零售、旅遊、餐飲等行業首當其衝，「減租」已變成商界關鍵詞，觀乎近期不少業主面對商戶要求減租的態度明顯軟化，背後角力猶如一盤「鬥獸棋」。
相比去年反修例示威期間的曖昧不明，今次大型發展商減租果斷得多，代表眾多大發展商的地產建設商會在2月12日發聲明，九倉置業（1997）、新地（0016）、新世界（0017）及恒地（0012）翌日立即響應齊齊減底租，幅度大者甚至高達五至六成；同日以莎莎（0178）、謝瑞麟（0417）等為首的零售商亦與商場業主們開會，聯袂公開呼籲業主減租。有本地著名物業投資者的近身更向筆者說，甚至是一向難搞的街舖業主，也再非「石頭鑽唔出血」。
疫症殺到 三方牙力大逆轉
零售商的危機是迫切的，香港租金貴「享負盛名」，但數天之間遊客幾近盡失，現時每天開門做生意肯定是「做一日蝕一日」，但業主們今次爽快減租背後亦有原因。過去業主不願減租有兩大原因，第一當然是皇帝女唔憂嫁，商戶倘說生意淡薄要求減租，業主會叫你準時交租，後面排隊進場商戶大有人在；第二，不少物業界專家近年都提過，商用物業、尤其是街舖，絕大多數不會full paid坐貨，一旦輕率減租影響物業租值，隨時惹來銀行call loan。
簡單而言，這是一個食物鏈的關係，銀行食業主、業主食租客，但武肺引發的這個超級寒冬，卻令三方面的議價能力出現變化。第一，現今生意難做，不少商戶情願清盤退租，業主隨時一年半載也找不到新租客，與其坐吃山崩不如一人讓一步共渡時艱。
客戶「大到不能倒」 銀行不敢call loan
至於第二個因素則更複雜，昔日不少街舖業主寧願「丟吉」也不減租，部分原因是財政仍然充裕。首先物業投資者都崇尚錢搵錢，做大槓桿，只要錢不斷運轉，銀行沒有call loan，物業一時三刻「丟吉」問題不大；但肺炎把香港弄至如斯田地，資金鏈一旦緊張就危險，只要你交的租金尚夠用，減一點也不成問題。
其次是銀行的考慮也更多，銀行一向有「落雨收遮」的說法，但現時有些客戶卻是「大到不能倒」，向一個擁有三四個舖位的業主call loan仍可能毫不猶豫，但對一些動輒坐擁數百個舖位的業主call loan，銀行卻未必有「着數」，情况如同2003年SARS不少有樓人士陷入負資產，只要你仍然肯供樓，銀行碰也不敢碰。
當然世事無絕對，這盤鬥獸棋中，銀行、業主與租戶都似是踩鋼線，有些少差池亦可能出現不同結果，例如有商戶要求全免底租，這幾乎等同叫業主不收租，截斷其現金流，這個互相制衡的效果便不能生效了。