九建牛池灣補價96億 金額市區最大 可建樓面216萬呎 超觀塘凱滙

明報記者 甘潔瑩

有關規模將是近年市區最大型住宅發展項目，比同位於東九龍的信置等觀塘凱滙總樓面約185萬方呎還要大。綜合發展商及地政總署資料，過去兩個月共有3個大型項目完成補地價，涉約415.75萬方呎，補地價金額逾194億元，反映發展商近月積極完成補地價以便增加土地儲備。

呎價4464元 低10年前市傳補價三成

最新完成補地價的九建清水灣道35號，鄰近牛池灣村及港鐵彩虹站，前身為聖若瑟安老院項目。據悉發展商早在2002年取得安老院的土地權益後，隨即進行規劃及換地等，惟在換地及補地價洽商過程中，一直與政府拉鋸。市場消息稱，2011年政府曾批出項目補地價，有傳金額約130億元，每方呎樓面補價約6000元，但當時九建認為樓價再上升空間不大，拒絕有關補價。

對於現時批出的補地價較2011年低逾25%，普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑認為，雖然項目最新補地價比10年前市傳金額低，但未必可直接比較，因可能兩者條款不同，補地價計算基準亦有不同。中大經濟學系副教授莊太量表示，補地價有既定機制，不可能因為增加供應而隨意調低補地價金額，或政府過去制定補地價金額過高。

06年獲批建2120伙 年初再申建至5005伙

九建又公布，換地完成後，預期重批地段將發展為一個集零售購物中心及5幢住宅大樓於一身之發展項目，未有透露更多發展細節。翻查資料，上述項目早在2006年已獲城規批建5幢59至62層高商住物業（當中住宅部分為52層至55層高），提供2120伙，總樓面約216.33萬方呎，與公告內提及發展樓面216萬方呎相若，有關規模將超過近年市區大型發展項目觀塘凱滙1及2期，兩期合共總樓面約185萬方呎。

不過，九建早在今年初遞交修訂方案，有關方案尚未審理。修訂後方案，住宅部分以不多於7.5倍地積比率作發展，擬建5幢62至63層高綜合用途大廈（58至59層為住宅用途、另4層非住宅用途），建築物高度為主水平基準以上224.55至226.55米，擬建5005伙住宅單位，住宅部分涉180.62萬方呎。另非住宅用地部分則以地積比0.937倍作發展，涉22.56萬方呎非住宅用地，當中約10萬方呎休憩用地（包括私人休憩用地7.67萬方呎、及公眾休憩用地2.37萬方呎），並設475個停車位，總樓面約203.18萬方呎。