大摩轉軚看淡港樓市 料明年樓價跌2％ 削地產股目標價最多近三成

明報記者 陳偉燊

大摩表示，地產股目前無疑處於歷史性低位，但因應預測明年樓市「價量齊跌」，美國加息亦對行業有負面影響，將行業看法轉為「審慎」。

料明年住宅交投量跌5至15%

該行指出，今年以來撇除監管相關風險因素，在超低息、需求有限及一、二手市場交易量分別上升24%及29%下，不單樓價按年升6%，連帶地產股表現亦跑贏恒指。不過，展望明年，雖然樓市供應有限因素不變，通關後亦可能有額外買樓需求流入，但預期港股持續下跌所帶來的負面財富效應，樓市緊隨受壓的歷史將會重演。在預期樓市價量齊跌下，大摩原先的偏好順序是住宅、零售及辦公室，現時則變成辦公室先行，其次為零售，之後才到住宅。

辦公室零售物業表現勝住宅

該行解釋，由於辦公室租金自兩年前至今已下跌27%，相信租金已跌至谷底並會逐步改善，並預期中環辦公室仍比去非核心區域較受市場受落。他們在評估地產股時，會一如過往的下跌周期般，將資產折讓幅度由原先的45%，擴大至平均55%。其是次亦相應調整地產股的目標價，較多與調整資產淨值折讓有關，與調降資產淨值的關係較小。

就算大摩給予領展（0823）、長實（1113）、嘉里建設（0683）等多家地產股「優於大市」評級，其大抵給予新的目標價水平，均較之前其所訂的調低2%至20%不等，調降幅度最少的為長實，只有2%（見表）。至於其評為「持有」或「差於大市」的股份如新地（0016）、信置及新世界等，更較之前的目標價調降5%及29%，後兩者的目標價比原先水平低29%。平均而言，其給予發展商及收租股的目標價分別較之前低19%及4%。