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惠譽：料明年內地賣樓跌最多5% 料政策由「救」變「穩」
內地房地產市場今年持續疲弱，加劇房企資金問題和拖累經濟增長。評級機構惠譽亞太區企業評級董事石露露表示，預期內地房地產市場或將進入緩慢下行的新常態。她預期明年內地銷售額將繼續下降，但降幅將縮窄至最多5%。政策重點由以往的「救」變為「穩」，不認為會如過去兩輪周期有強力反彈。
石露露指今輪行業下行周期，和2008年至2014年地產調整周期有本質上的區別。城鎮人均住宅面積從2008年的30平方米，增長到2014年的35平方米，再到2022年的40平方米，現階段需求尤其是剛需，較10年前發生了明顯的變化；其次，居民桿桿率從2014年約35%，上升到現在約62%，加上內地經濟環境，進一步提高槓桿意願有限。民營房企的銷售表現，會更容易受到市場情緒的影響。
政策方向，石露露指目前重點由以往「救市」變為現時以「穩」為目標，預期政府將持續高頻次出台支持政策，融資上料政府將持續支持正常經營房企合理的銀行貸款、發債、股權融資，但金融機構的參與意願有待觀察。
對於房企風險，石露露指對於目前還未脫險的部分具規模民企，它們大多有以下特點，包括業務集中布局在高線城市或者在主營市場有較強的品牌；債務結構中銀行貸款佔比較高；有較大規模高質量的自持物業；採用謹慎的風險管控，比如較少使用表外融資。目前惠譽有評級的民企，只有一間為負面展望，其他皆為穩定，意味該行認為在未來的12個月，它們的信用風險可控。
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