中港樓市去年持續低迷,九龍倉(0004)2022年度再為未售存貨減值撥備近60億元,為歷史高峰。主席吳天海指出,難言往後是否仍需撥備,但去年內地樓市好差,銷售額都大跌,是市場普遍的情況。在持貨貴、市場缺乏承接力時,九倉處理「壓貨」的「最穩陣方法係撥備」,覺得「無需要做假象畀股東聽,唔係呀好值錢,值幾多就值幾多,無謂隱瞞」。他亦希望市場回暖,或有機會回撥,或賣到好價錢時化成盈利。
問到近年九倉在中港投地的比較保守,截至2022年底的負債率進一步跌至3.4%,手持現金146.5億元。吳天海表示,單是本港的九龍貨倉項目已需投資數十億元,兩年前投得的山頂地皮亦要投入大額資金,已佔用手上資金一大部分。但如有合適項目,亦不排除負債率會再次回升。
不過他直言,九倉有興趣在內地投地,但想睇清楚內地市場發展。因內地去年至今雖然有好多政策支持樓市,但樓市仍因疫情、經濟而非常疲軟,加上民營內房財困亦影響市場氣氛及買家入市意欲。現時開始見到有少少改善,價格回穩,但到底「是有少少報復性反彈?定短期內的反彈已完成,定繼續落去,我哋都未知」,所以會比較審慎。
至於會否向財困民企埋手收購項目,吳天海指出,內地「好多人(財困民企)搵我哋,但正因為財困嘅經營過嘅項目,入面好可能有陷阱,未必我哋睇到,我哋要好小心」,亦「唔似政府拎出嚟新嘅項目,我哋知道係乾淨」,「與其嘗試執一啲筍貨,但唔知係咪真係咁筍,不如正正當當係政府投地,乾乾淨淨」。
至於一向是九倉「護城河」的投資物業收入,去年受累中國內地投資物業組合出現近年來首次收入倒退,下半年遭受的打擊更為嚴重,導致收入下跌11%至47.98億元,營業盈利下跌9%至32.26億元。
吳天海指出,收租樓業績近年第一次調頭下降,但今年一月第三周開始已見回暖,近六至七周趨勢亦好,但此報復性消費能否持續或持續的情況如何,以及內地消費力是否持續停留在內地,日韓等國家近期調整入境政策又會否吸走內地消費力等都需時觀察。
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